Mercato immobiliare 2020: il Coronavirus non minaccia la crescita

Viviamo giorni in cui la diffusione del virus influenzale Covid-19, seguita dalle drastiche misure di sicurezza adottate dal Governo italiano, rende difficile un’analisi previsionale dei mercati, compreso quello immobiliare. 

Secondo una stima di Scenari Immobiliari, nei primi due mesi del 2020 le compravendite di case hanno subito un calo generale, che arriva al 12% in alcune aree metropolitane del Paese.

Il clima degli ultimi giorni non può che creare un’incertezza di base in merito alle previsioni per il mercato immobiliare, ma i dati relativi agli ultimi mesi del 2019 ed il confronto con i primi mesi dello scorso anno possono sicuramente fornire indicazioni ragionevoli, che peraltro sembrano indicare una ripresa generale del mercato immobiliare.

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, dopo una inevitabile flessione che coinvolgerà Marzo ed Aprile, è altresì “probabile un ‘rimbalzo’ da metà anno”, una volta che l’emergenza coronavirus sarà terminata.

Il mercato immobiliare nel contesto generale

L’Eurostat indica, per il quarto trimestre del 2019, una tendenza alla crescita del PIL europeo, che cresce dello 0,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Lo stesso studio parla, per l’Italia, di andamenti piuttosto stabili in materia di occupazione e lavoro: rispetto al Gennaio del 2019 si registra una crescita dell’occupazione dello 0,3%, nonostante la crescita non coinvolga la fascia d’età 35-49, presumibilmente più attiva di altre in termini di compravendite immobiliari. 

Il mercato immobiliare però, lo sappiamo, è più legato di altri all’indice di fiducia dei consumatori, motivo per cui tale indice può tendenzialmente rovesciare le carte in tavola anche in periodi in cui il resto delle statistiche non sembrerebbe troppo incoraggiante.

In tal senso sarà forse utile sottolineare che l’indice del clima di fiducia dei consumatori è calato soltanto dello 0,4% rispetto a Gennaio 2019, mentre il clima di fiducia delle imprese registrava - prima della diffusione del virus influenzale in Italia - una inaspettata crescita dello stesso tenore. 

I dati più specifici in materia di immobiliare parlano, in ogni caso, di uno scenario sintetizzabile come quello di una lieve ma costante ripresa. Secondo i dati raccolti da Banca d’Italia, Tecnoborsa e OMI-Agenzia delle entrate presso 1.343 agenzie immobiliari:

• solo il 30% degli operatori immobiliari segnala pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili;
• l’84,4% delle agenzie ha venduto almeno un immobile nel quarto trimestre del 2019, in crescita di oltre 5 punti percentuali rispetto all’anno precedente;
• i tempi medi di vendita restano pressoché invariati, attestandosi sui 7,5 mesi;
• è divenuto positivo il saldo tra la quota di agenti che giudicano favorevole la situazione del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso e quella di quanti le ritengono negative.

Lo scenario non sembra dunque pessimo per gli operatori immobiliari, che di certo scontano il periodo di incertezza meno di altri professionisti, complice la natura “lenta” ed altamente programmata delle compravendite in campo immobiliare.

Le previsioni per il mercato immobiliare nel 2020 

Secondo le statistiche relative agli ultimi mesi del 2019, il mercato immobiliare è evidentemente in una fase di lenta e costante crescita. Dallo studio di Abitare.co emergono un aumento della domanda che sfiora il 6% ed un contestuale aumento dei prezzi (+2,2%), confermati dallo studio dell’Agenzia delle Entrate relativo al medesimo periodo.

Milano, Roma e Bologna restano alla guida della classifica in termini di volume di compravendite immobiliari, mentre il centro Italia sperimenta una fase di flessione che si protrae ormai da qualche anno, e che arriverà presumibilmente a registrare un calo di circa il 5% nel 2020.

I prezzi di vendita degli immobili tornano comunque a crescere in tutta Italia, confermando lo status di Milano, effettivo driver per il mercato immobiliare nazionale: a fronte di un aumento dei prezzi del 6,6% nel capoluogo lombardo, infatti, crescono solo del 3,5% i prezzi a Bologna, e meno dell’1% a Napoli e Roma.

Il prezzo medio di un’abitazione in queste città è di 4.470 euro al metro quadro: dai 5.600 di Milano si passa ai minimi di Palermo, in cui il prezzo resta intorno ai 3.000 euro al metro quadro. Come è chiaro, molto dipende dalle caratteristiche dell’immobile e dalla zona in cui si trova, motivo per cui ci si può imbattere in abitazioni di pregio in zona Porta Nuova - ancora a Milano - dal costo di oltre 15000 euro al metro quadro.

In linea generale comunque, i dati a disposizione parlano di un innegabile aumento dei prezzi, seppur circostanziato e in molti casi minimo, che lascia presagire uno scenario tutt’altro che drammatico, sul medio periodo, per il settore immobiliare. 

Coronavirus e mercato immobiliare

Di fronte alla lecita preoccupazione di professionisti ed investitori, c’è da sottolineare che per quanto si viva indubbiamente in un periodo di particolare incertezza per quanto concerne l’andamento generale dei mercati, quello immobiliare potrebbe risentire meno di altri del panico da influenza.

Trattandosi di un mercato che si muove molto lentamente, non ci si può aspettare di certo il pump and dump tipico dei mercati azionari, né si può prevedere una reazione immediata del real estate a qualsivoglia circostanza potenzialmente impattante.

Gli effetti delle misure di contenimento adottate per evitare il propagarsi del virus saranno percepibili, sul mercato immobiliare, soltanto alla fine dell’anno. E c’è chi dice che saranno tutt’altro che peggiorative. 

Un approfondito report di Cushman & Wakefield, eloquentemente intitolato “Coronavirus: Impact on the Global Property Markets”, indica il commercio al dettaglio e la ricezione turistica come i settori passibili di maggiori flessioni a seguito dell’allarme lanciato dall’Oms.

Nessun cenno al mercato immobiliare, nello studio diffuso ed aggiornato in tempo reale da Cushman & Wakefield, se non per quanto relativo allo scenario non proprio edificante che va configurandosi per il settore dell’hotellerie, senza distinzioni geografiche.

Le stime di cui sopra andranno pertanto momentaneamente riviste al ribasso, specie per le città maggiormente colpite dal fenomeno Covid-19, prima fra tutte proprio quella Milano che da sempre guida il mercato immobiliare italiano. In quali termini, e in buona sostanza con quali effetti, lo si scoprirà nei prossimi mesi. 

Gli analisti credono che si tratterà, con ogni probabilità, di una flessione del tutto passeggera: l’aumento della domanda registrato all’inizio dell’anno non mancherà di tornare sulle scene del mercato immobiliare italiano, non appena superata la fase di emergenza. 

L’immobiliare gode inoltre di alcune peculiarità che lascerebbero sperare in un impatto piuttosto morbido del fenomeno sulla tenuta del mercato: lunghi tempi di trattativa ed una forte correlazione con l’umore e la fiducia dei consumatori fanno del real estate un mercato tradizionalmente poco esposto alle fluttuazioni dei mercati finanziari.

Parliamo inoltre di un mercato che si andava esponendo a piccoli ma importanti segnali di crescita, che anche in una fase segnata dall’incertezza indicano una direzione piuttosto netta.

Lo stesso studio di Cushman & Wakefield rassicura apertamente gli investitori e le agenzie: se la storia delle pandemie globali ci ha insegnato qualcosa, è che probabilmente l’isolamento finirà, e la seconda metà del 2020 vedrà una ineludibile ripresa del mercato.