La donazione di un immobile: come funziona e quali sono i costi

La donazione è un contratto tramite il quale una parte arricchisce l’altra disponendo il trasferimento, in favore di quest’ultima, di un proprio diritto o possedimento per spirito di liberalità.

Si tratta di una pratica dagli effetti complessi, che necessita dell’intervento di un notaio: il contratto, infatti, va concluso per atto pubblico ed in presenza di almeno due testimoni. 

In particolare nel caso in cui il bene donato sia un immobile, è importante conoscere le caratteristiche ed i costi di una simile operazione, oltre che le varie circostanze che possono vanificare l’atto stesso di donazione.

Cos’è la donazione di immobile e come funziona

Pensare che la donazione di un immobile coincida con un “regalo” erogato per puro spirito di liberalità può essere fuorviante: spesso infatti la donazione è una forma contrattuale destinata a soddisfare interessi specifici del donante.

Alla donazione di un immobile sono spesso collegate delle condizioni che l’altra parte è tenuta a rispettare: molto frequentemente alla donazione di un immobile seguono delle condizioni che, per esempio, impegnano il donatario a prestare assistenza al donante o agli animali domestici che gli sopravvivono.

Le principali condizioni che possono accompagnare la donazione di un immobile sono:

• la condizione sospensiva: in questo caso la donazione può essere perfezionata solo nel momento in cui il donatario porta a termine le richieste del donante, come per esempio il ripristino di alcune strutture o la sistemazione di una strada;
• la condizione risolutiva: questa donazione può essere revocata nel caso in cui il donatario non rispetti le richieste del donante, come la cura dell’orto;
• la donazione modale: questo tipo di donazione resta valida soltanto se il donatario segue un determinato comportamento richiesto, per esempio la cura degli animali domestici del donante;
• i termini temporali: le donazioni possono essere corredate da condizioni che ne stabiliscono il termine iniziale e finale, possono dunque diventare effettive in una data decisa dal donante, e smettere di avere effetto in un altra data stabilita.

Si tratta dunque, nella maggior parte dei casi, di un qualunque contratto che lega due parti in un rapporto giuridico secondo caratteristiche  e tempistiche stabilite a monte. 

La donazione è una misura contrattuale che può essere inoltre revocata; ciò può avvenire in particolare in due casi:

• per ingratitudine del donatario, ovvero nel caso in cui chi riceve il bene immobile mette in atto comportamenti particolarmente gravi nei confronti del donante, della sua famiglia o del suo patrimonio;
• per il sopravvenire di figli e per tutela degli eredi legittimi: se il donante ha figli o scopre di averne in un momento successivo all’atto di donazione, vanno applicate le norme di tutela dei legittimari.

Nel caso in cui la donazione indichi come beneficiario un erede legittimo del donante, va intesa come un anticipo di eredità, comunque soggetto alle clausole che stabiliscono le quote di eredità legittima spettanti agli altri eredi.

Alcuni parenti, infatti, sono considerati dalla legge destinatari di parte dell’eredità anche contro la volontà del defunto: si tratta  di figli, nipoti, coniugi ed eventuali genitori e nonni sopravvissuti allo stesso. Vedremo di seguito quali sono le operazioni perseguibili da parte di un erede qualora l’atto risulti lesivo del diritto del legittimario.

I legittimari, in ogni caso, possono rinunciare al loro diritto sull’eredità soltanto dopo la morte del donatario: la donazione come anticipo dell’eredità in favore di un solo erede, dunque, non può essere considerata efficace sino alla morte del donatario, rivelandosi così uno strumento estremamente debole.

I costi della donazione di un immobile

Come anticipato, la donazione per essere effettiva deve essere stipulata e registrata tramite atto pubblico, motivo per cui va sempre considerato - nel computo delle spese - l’onorario del notaio, che può arrivare sino a 2500 euro.

Oltre a ciò, vanno considerate le imposte da corrispondere nel momento della donazione di un immobile, ovvero:

• l’imposta ipotecaria, corrispondente al 2% del valore dell’immobile;
• l’imposta catastale, calcolata all’1% sul valore dell’immobile;
• l’imposta sulla donazione, che corrisponde ad un'aliquota variabile da applicare alla base imponibile, ovverosia al valore commerciale del bene.

Il valore dell’immobile va sempre dichiarato nell’atto di donazione, e ratificato dal notaio; in alcuni casi, poi, la base imponibile può essere adeguata o ridotta per la presenza di limitazioni al godimento del bene, come un eventuale diritto di usufrutto richiesto dal donante.

Nel caso in cui l’immobile donato sia una “prima casa”, imposta ipotecaria e catastale assumono il valore di 200 euro ciascuna.

L’imposta sulla donazione è variabile in base al rapporto di parentela sussistente tra donante e donatario. Vediamo dunque nel dettaglio quanto costa la donazione di un immobile, fatte salve le imposte ipotecaria e catastale, a partire dalla questione delle franchigie:

• se le parti del contratto di donazione sono parenti in linea retta (coniugi o genitori e figli), non è dovuta alcuna tassa di donazione nel caso in cui l’immobile valga meno di 1.500.00 di euro;
• se le parti sono fratelli o sorelle, si applica una franchigia di 100.000 euro, che quindi andranno sottratti alla base imponibile;
• se il donatario è portatore di handicap, la franchigia torna a salire a 1.500.000 euro.

Nel caso in cui non sussistano i casi sopra citati, l’aliquota da applicare va calcolata sulla base imponibile, non si applica perciò alcuna franchigia. 

Vediamo dunque quali sono le diverse aliquote da applicare alla base imponibile:

• 4% nel caso in cui tra le parti in causa sussista il rapporto di coniugi, genitori o figli;
• 6% nelle donazioni tra fratelli e parenti fino al quarto grado, ovverosia cugini, cognati, zii;
• 8% per tutti gli altri donatari.

La donazione di una prima casa di valore inferiore a 100.000 euro, dunque, avrà un costo totale di 400 euro, corrispondenti a imposta ipotecaria e catastale, laddove il donatario sia un parente entro il quarto grado o affetto da handicap grave. Andrà invece aggiunto, alle due imposte citate, il costo dell’aliquota applicata alla base imponibile in tutti gli altri casi. 

È importante sapere che i benefici fiscali da “prima casa” decadono nel caso in cui il bene sia venduto entro 5 anni dal momento in cui si dispone dello stesso.

Riduzione, restituzione e revoca della donazione di un immobile

L’atto di donazione è soggetto ad alcune azioni che ne vanificano o revocano gli effetti. In particolare, l’azione di riduzione e restituzione riguardano la questione, già citata, dell’esistenza di quote legittime dell’eredità che non siano rispettate.

Se dai calcoli delle quote spettanti ai legittimi eredi risulta che questi sono stati danneggiati, si può ricorrere alla riduzione, ovvero alla sottrazione dal valore totale della donazione di quanto spettante agli eredi. 

Un’altra strada è quella che prevede la restituzione del bene donato, misura che può essere applicata anche a terzi, nel caso in cui il bene sia stato nel frattempo alienato o venduto, nel qual caso colui che viene costretto a restituire l’immobile può rivalersi sul venditore.

Sono stati introdotti dalla legge 80 del 2005 dei termini entro i quali è possibile agire in materia di riduzione o restituzione di un bene immobiliare donato tramite atto pubblico. 

La restituzione, secondo la legge, non può essere richiesta se sono passati più di 20 anni dal momento della trascrizione dell’atto di donazione. Tale limite, però, può essere rinnovato per ulteriori vent’anni impugnando l’atto, o notificando una opposizione al donatario con il donante in vita.

L’azione revocatoria della donazione, invece, è una misura applicata per esempio nel caso in cui il donante abbia contratto dei debiti che rendono illecita la donazione, laddove i creditori non possano ricorrere ad altri beni ad estinzione del debito del defunto. Tale azione va però formalizzata entro i 5 anni dalla donazione.