Il Contratto di Affitto per gli Studenti Universitari

Se si possiedono delle proprietà immobiliari in città che ospitano Università o corsi decentrati afferenti ad un Ateneo, è possibile che ci si trovi di fronte la possibilità, prima o poi, di affittare i propri appartamenti a degli studenti universitari. 

Ma quali sono i pro e i contro di una locazione a studenti universitari? Esistono particolari vantaggi fiscali? E quale tipo di contratto applicare? Di seguito tutte le informazioni necessarie a fugare dubbi e perplessità in merito all’affitto di immobili a studenti universitari.

Il contratto di locazione per studenti

Quando si vuole affittare a degli studenti universitari, va utilizzato un contratto di locazione ad uso transitorio. Tale forma di contratto prevede l’uso dell’immobile per un periodo di tempo determinato e secondo un’esigenza transitoria che va individuata chiaramente in sede contrattuale.

Il conduttore del contratto, dunque, lo studente universitario, deve dichiarare la finalità del suo soggiorno presso la città sede dell’Università prima della formalizzazione di un contratto di tal genere.

Il contratto di locazione per gli studenti è appositamente previsto dalla normativa, tanto che vengono indicati anche un periodo minimo ed uno massimo di durata della locazione: il contratto ad uso transitorio per studenti può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di 36 mesi.

Per periodo inferiori o superiori a quelli indicati dalla Legge, si rimanda automaticamente alle norme sugli affitti brevi (inferiori a sei mesi) e alle disposizioni relative agli affitti standard, che partono generalmente dai quattro anni. 

Come deve essere scritto un contratto di locazione per studenti universitari fuori sede? Il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture fornisce un modello molto semplice da seguire, che si trova nell’Allegato F del DM 30 Dicembre 2002. 

Elementi obbligatori da inserire nel contratto sono:

• I dati anagrafici di proprietario e conduttore;
• I dati relativi all’ubicazione e alle caratteristiche dell’immobile, che deve essere quantomeno in Comune limitrofo alla sede Universitaria;
• Il canone di affitto e la modalità di pagamento;
• La durata della locazione;
• La dichiarazione di ricezione dell’APE, obbligatoria in tutti i contratti di locazione ad uso abitativo;
• Un espresso riferimento alla condizione di studente del conduttore del contratto.

Come nella grande maggioranza dei contratti di locazione ad uso abitativo, anche nel caso di contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari è fatto divieto assoluto di sublocazione di stanze e posti letto.

Per quanto riguarda il recesso, il conduttore può comunicare la disdetta del contratto con almeno tre mesi di preavviso rispetto alla scadenza. Nel caso in cui il contratto includa più di uno studente universitario, può verificarsi un recesso parziale nel caso in cui solo uno o parte degli inquilini decidano di recedere dal contratto di locazione.

In quel caso, gli studenti che rimangono nell’immobile devono garantire al proprietario il medesimo introito totale: dovranno quindi coprire anche le spese dei coinquilini oppure, se il locatore lo permette, trovare dei sostituti per gli studenti che lasciano l’appartamento.

I requisiti per affittare agli studenti universitari

La legge 431 del 1998 prevede che i Comuni sede di Università o corsi distaccati universitari possano promuovere specifici accordi locali per la definizione dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. 

A tali accordi, spesso molto vantaggiosi per entrambe le parti in causa, partecipano le associazioni sindacali di proprietari ed inquilini ma anche le agenzie per il diritto allo studio universitario e le associazioni degli studenti.

È chiaro dunque che, per poter applicare gli accordi oggetto della legge 431, o stipulare un contratto di locazione ad uso transitorio per un periodo inferiore ai 36 mesi, bisogna rispettare determinati requisiti:

• Il conduttore del contratto deve risultare residente in un Comune diverso da quello in cui è ubicato l’immobile oggetto di locazione, e la residenza va esplicitamente indicata nella sezione delle generalità;
• La residenza dello studente deve essere almeno a 100 chilometri di distanza dalla sede universitaria;
• Lo studente deve essere iscritto ad un corso qualsiasi dell’Università, ma non sono compresi i corsi post-laurea come master e dottorati;
• Il Comune in cui è locata l’unità immobiliare deve essere sede di una Università o di un corso di studi distaccato, afferente comunque all’Ateneo di riferimento.

Vengono più recentemente accettati come equivalenti a studi universitari i corsi degli Istituti Tecnici Superiori, come anche i corsi istituiti ai sensi del DPR n. 212 del 2005 presso i Conservatori di Musica e gli Istituti musicali parificati. 

È possibile dunque affittare il proprio immobile anche ad uno studente fuori sede di Conservatorio e gli iscritti ai corsi post-diploma tecnici che sono formalmente equipollenti ai corsi universitari, siano essi pubblici o privati.

Conviene affittare agli studenti?

Non sarà difficile riconoscere che sì, affittare agli studenti conviene - per diverse ragioni. 

Innanzitutto, si ha diritto da entrambe le parti a degli importanti sgravi fiscali: se il proprietario può automaticamente usufruire della cedolare secca al 10%, che è la formula contrattuale in assoluto più vantaggiosa per chi possiede immobili da locare, lo studente può portare in detrazione parte delle spese.

Nel dettaglio, si può richiedere per gli affitti che rispettano i requisiti stabiliti dalla legge 431 del 1998, una detrazione Irpef pari al 19% dell’importo del canone. Va considerato il limite massimo del canone cui è applicabile tale detrazione, che coincide con 2.633 euro l’anno. 

Si può quindi risparmiare fino a 500 euro l’anno, laddove sussista un contratto di locazione per studenti che rispetti quanto riportato dalla normativa.

Per quanto riguarda il canone d’affitto, questo può essere determinato dalle parti ma non può superare l’importo massimo stabilito dagli accordi territoriali di cui sopra. C’è quindi il caso che, per esempio nel caso di immobili di particolare pregio, non convenga affittare agli studenti ma sia più conveniente puntare ad un contratto a canone libero tout court.

Va comunque considerato che la possibilità della cedolare secca al 10% prevede una tassazione molto più contenuta rispetto a quella ordinaria, oltre a sostituire di netto l’imposta di bollo e quella di registro.

Inoltre, il reddito imponibile degli immobili affittati a studenti è ridotto del 30% se si menziona il contratto di locazione in sede di dichiarazione dei redditi. L’aliquota stabilita dal Comune per IMU e TASI può essere altresì ridotta del 75%. 

In definitiva, affittare casa agli studenti conviene pressoché in quasi tutti i casi: il contratto subisce, è vero, delle limitazioni per quanto concerne gli importi massimi applicabili, ma le facilitazioni a livello fiscale e normativo eccedono, di norma, qualunque maggiorazione si intendesse applicare al canone di locazione.