Cedolare secca, quando non si può applicare

La cedolare secca, introdotta dal D. Lgs. 14.03.2011 n. 23, è applicabile solo  ai contratti di locazione di immobili adibiti a civile abitazione nonché relative pertinenze stipulato per uso abitativo.

Possono utilizzare questo regime di favore i locatori persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio dell'attività d’impresa, arti e professioni, diversamente dal conduttore che, secondo una interpretazione letterale dell’art. 3, comma 6 del citato Decreto), potrebbe essere anche un soggetto diverso da una persona fisica in quanto non espressamente vietato, pur se l’Agenzia delle Entrate ne dà una interpretazione diametralmente opposta, negando queste possibilità (Circolari Agenzia delle Entrate n. 26 del 01.06.2011 par. 1.2, n. 12 del 08.04.2016 par. 3.2)

Sulla natura del locatore la Circolare Agenzia delle Entrate n. 26 ha avuto modo di precisare che “restano, quindi, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative” (par. 1.1).

Sono altresì esclusi gli immobili di proprietà condominiale, vista le peculiare disciplina delle parti comuni cui sono soggetti, e dalla circostanza che il contratto di locazione viene stipulato con l’utilizzo del codice fiscale del condominio.

Relativamente alle caratteristiche degli immobili locati, l’art.3 comma 2 fa riferimento ai “contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione“: la norma è abbastanza chiara, per cui devono ritenersi esclusi dall’applicazione della cedolare secca.

Anche in questo caso la Circolare n. 26 viene in soccorso a chiarire alcuni dubbi, affermando che devono considerarsi inclusi  nel regime di favore gli immobili censiti catastalmente come abitazione (categoria A, escluso A10), o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento nella medesima categoria.

Sono quindi esclusi gli immobili che pur avendo i requisiti per la destinazione ad uso abitativo, sono accatastati in una diversa categoria, o quelli che pur accatastati come abitazione, vengono locati ad uso promiscuo o uso ufficio (par. 1.2 Circolare).

Si ricorda che il regime delle cedolare secca presenta rispetto al regime fiscale ordinario alcune agevolazioni, quali :

– aliquota fiscale al 21% per gli affitti a canone libero ed al 10% per gli affitti a canone concordato, con conseguente esclusione delle aliquote ordinarie IRPEF e relative addizionali;

– i canoni non si cumulano ai fini fiscali ad altri redditi percepiti dal locatore;

– esenzione da imposta di bollo e registro.