03/11/2015
Luca Scuriatti
Quando la caldaia di una casa in affitto ha un guasto, c’è sempre il dubbio se la riparazione sia a carico dell’inquilino o del proprietario.
Per prima cosa è necessario verificare se, nel contratto di locazione, siano presenti delle specifiche disposizioni sul punto. Nel silenzio del contratto d’affitto, in linea generale, il proprietario è tenuto ad eseguire tutti gli interventi necessari a conservare l’immobile in buono stato e in condizioni di efficienza, fatta eccezione per le riparazioni di piccola manutenzione, che spettano all’inquilino [1]. Con “piccola manutenzione” si intendono gli interventi resi necessari dal normale deterioramento che subiscono i beni a causa dell’uso, non anche le problematiche dovuti a vetustà (bene troppo vecchio) o al caso fortuito (eventi imprevisti e inevitabili, indipendenti dalla volontà umana) [2].
La Corte di Cassazione, sul concetto di “interventi di piccola manutenzione“, ha specificato che non rientrano tra le riparazioni a carico dell’inquilino quelle relative agli impianti interni del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile. Ciò in quanto, mancando un contatto diretto dell’inquilino con questi impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da sua colpa, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà. Pertanto, le spese delle relative riparazioni gravano sul proprietario, il cui obbligo è quello di garantire nel tempo l’idoneità dell’immobile all’uso cui è destinato [3].
Per quel che concerne, più nello specifico, la caldaia, la sostituzione della stessa è a carico del proprietario; la sostituzione dei vari componenti o le riparazioni sono anch’esse a carico del proprietario, salvo che siano dovute al normale uso oppure a responsabilità dell’inquilino (all’inquilino spetta effettuare la manutenzione periodica e il controllo dei fumi. Non effettuare la manutenzione può pregiudicare il funzionamento e l’efficienza della caldaia).
Il locatore, in caso di mancata riparazione, specie se si verificano casi d’urgenza, si espone a una richiesta di risarcimento del danno, cui si sommano le spese che dovrà comunque sostenere per la risoluzione delle problematiche degli impianti e dei servizi indispensabili al godimento dell’appartamento.
Se il locatore viene tempestivamente avvisato dall’inquilino e, ciononostante, resta inerte, quest’ultimo può provvedere direttamente ai lavori, anticipando le spese e poi chiedendone la restituzione. Infatti, per questi interventi, non è necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario. Addirittura, l’inquilino potrebbe avviare i lavori anche nel caso in cui il proprietario neghi l’autorizzazione a eseguirli. Purtroppo però la legge non consente all’inquilino di scalare tali spese dai canoni di locazione da versare nei mesi successivi. Infatti i giuridici ritengono che queste due voci non siano tra loro compensabili. Se il locatore non rimborserà spontaneamente le somme anticipate dall’inquilino per la manutenzione degli impianti, quest’ultimo non potrà autoridursi l’affitto, ma dovrà fare una causa autonoma per recuperarle.
[1] Artt. 1575 e 1576 cod. civ.
[2] Art. 1609 cod. civ.
[3] Cass. sent n. 271/89 e Cass. sent. n. 24737/07.
