Antiriciclaggio: gli obblighi degli agenti Immobiliari

L’antiriciclaggio è un tema affrontato e sviluppato dall’Unione Europea a partire dagli anni Novanta: in ambito normativo, sono state emanate sino ad oggi ben cinque direttive, oltre che svariati provvedimenti.

La quinta Direttiva Antiriciclaggio (2018/843 UE del 30 Maggio 2018), nello specifico, è entrata in vigore a Luglio 2018 con obbligo di recepimento da parte dei Paesi Membri entro il 10 Gennaio 2020. La normativa antiriciclaggio si è dunque aggiornata assai di recente, ed alcune importanti novità riguardano gli agenti immobiliari. 

Vediamo dunque cos’è la normativa antiriciclaggio, con specifico focus sulla V Direttiva Antiriciclaggio, e quali sono gli obblighi e le norme da rispettare per i professionisti del mercato immobiliare.

La quinta direttiva antiriciclaggio

La Quinta Direttiva Antiriciclaggio nasce dall’emergere di nuove criticità legate, in particolar modo, ai canali di finanziamento attraverso cui i gruppi terroristici internazionali foraggiano le proprie operazioni. 

La diffusione di nuovi strumenti di transazione spesso completamente anonimi, come i portafogli di criptovaluta, ha fatto rilevare la necessità di accordare le normative internazionali con gli scenari più tecnologicamente avanzati.

Perciò l’adozione di nuove misure, che comprendessero possibili aberrazioni date dalle possibilità del progresso tecnologico, è diventata una impellente necessità in ambito di antiriciclaggio ed antiterrorismo.

Nello specifico, gli ambiti di riferimento della V Direttiva Antiriciclaggio sono:

• I servizi di cambio tra criptovalute e moneta fiat (quella regolamentata da Governi e Banche Centrali di tutto il mondo): fino all’emanazione della V Direttiva, i servizi di cambio e le società di criptovalute non erano soggetti all’obbligo di individuare e segnalare le attività sospette. Da quest’anno, anche questi servizi sono soggetti all’obbligo di segnalazione.
• Le carte prepagate e gli strumenti di pagamento elettronico anonimi: mentre non sarà più possibile emettere pagamenti elettronici in forma anonima, per le carte prepagate si abbassano gli importi massimi entro i quali è possibile evitare un’accurata analisi del cliente: la soglia si è abbassata dai 3.000 ai 2.000 euro.
• L’Unità di Informazione Finanziaria (Financial Intelligence Unit, FIU): si tratta degli organismi deputati alla ricezione delle segnalazioni di attività sospette, nonché all’analisi e all’indagine su eventuali illeciti in materia di antiriciclaggio. Sono oggi presenti in tutti gli Stati Membri, e la Quinta Direttiva invita apertamente alla cooperazione internazionale delle sedi. 
• L’accessibilità delle informazioni sui titolari di aziende, trust e simili: la normativa antiriciclaggio spinge nella direzione della trasparenza anche per quanto riguarda la possibilità di accedere ai dati sulle persone fisiche e giuridiche. Deve essere dunque possibile risalire al titolare effettivo di ogni entità con personalità giuridica o fiscale.

Come è facile intuire, l’obiettivo prioritario della Direttiva sull’Antiriciclaggio nelle più recenti declinazioni è quello di contrastare il finanziamento dei gruppi terroristici, motivo per cui alla base degli sviluppi normativi troviamo la trasparenza delle operazioni finanziarie di ogni genere e tipo ed un allineamento degli Stati Membri alle norme del GAFI (Gruppo di Azione Finanziaria Internazionale), organismo fondato nel 1989 proprio per combattere il riciclaggio di denaro.

Quinta Direttiva Antiriciclaggio: gli obblighi degli agenti immobiliari

La normativa antiriciclaggio interessa molti soggetti giuridici e diverse categorie professionali: sono inclusi negli obblighi della Direttiva tutti i soggetti che svolgono attività in materia di contabilità e tributi, ma anche tutti gli operatori finanziari, notai ed avvocati e tutti i soggetti che commerciano beni antichi, preziosi o opere d’arte.

Gli agenti immobiliari rientrano altresì nelle categorie interessate dalla V Direttiva Antiriciclaggio. Ma quali sono gli obblighi legati al recepimento della Direttiva? Sostanzialmente, ogni agente immobiliare è tenuto ad una adeguata verifica della clientela, del titolare effettivo della società nel caso in cui il cliente non sia un privato, e nella segnalazione di ogni operazione sospetta.

L’obbligo di adeguata verifica, in particolare, diviene effettivo quando:

• Si instaura un nuovo rapporto di lavoro, che sia continuativo o relativo a una prestazione occasionale;
• Si compie un’operazione che comporti la movimentazione di oltre 15.000 euro, anche se tale operazione viene perfezionata in diverse transazioni;
• Si trattano operazioni che risultano, o appaiono, collegate ad una unica operazione che prevede un trasferimento superiore ai 1.000 euro.

L’agente immobiliare ha l’obbligo di verificare il cliente, sia esso un privato o una società, ogni volta che vi sia il sospetto di riciclaggio o di finanziamento di operazioni illecite o legate al terrorismo. L’obbligo vige anche ogni qualvolta sorgano dubbi sulla veridicità delle informazioni trasmesse dal cliente.

Ma come si effettua una “adeguata verifica” del cliente da parte dell’agente immobiliare?

• Con la conferma dell'identità tramite riscontro con un documento di identità in corso di validità; 
• Tramite l’identificazione del titolare effettivo di una società o di altri soggetti giuridici;
• Attraverso il controllo costante del rapporto con il cliente per tutta la sua durata, che deve avvenire con la verifica e l’aggiornamento costanti dei dati acquisiti.

In particolare il decreto attuativo italiano individua dei fattori considerati ad alto rischio che vanno assolutamente tenuti in considerazione. Sono considerati a rischio, per esempio, i rapporti lavorativi instaurati in circostanze anomale, i clienti residenti in aree geografiche considerate ad alto rischio (Paesi ad alto tasso di corruzione o soggetti a sanzioni o embargo, etc.), le attività economiche che tendono ad un uso intensivo del contante e i prodotti o servizi che possono favorire l’anonimato. 

Le novità antiriciclaggio per gli agenti immobiliari

Fino al 2017 era obbligatorio, anche per gli agenti immobiliare, tenere un cosiddetto registro dell’antiriciclaggio contenente i dati anagrafici di tutti i soggetti coinvolti in transazioni superiori ai 15.000 euro. Con la nuova Direttiva tale obbligo è decaduto: si tratta di una delle più importanti novità della V Direttiva Antiriciclaggio UE.

Oggi, per essere in regola, è sufficiente conservare la documentazione relativa all’identificazione del cliente.

Un’altra importantissima novità riguarda il limite per l’antiriciclaggio in materia di locazioni immobiliari. Fino allo scorso anno, infatti, vigeva la regola per cui erano sottoposti a procedura antiriciclaggio tutti i contratti di locazione superiori ai 15.000 euro in totale, ovverosia nel computo di tutto il periodo coperto da contratto di locazione.

Rientravano dunque nella categoria soggetta a procedura antiriciclaggio anche contratti di affitto di poche centinaia di euro mensili, laddove la forma contrattuale prevedesse il classico 4+4 o comunque una durata pluriennale che andava a superare i 15.000 euro totali.

Con l’applicazione della V Direttiva Antiriciclaggio il periodo di riferimento non è più l’intera durata contrattuale, bensì il canone di affitto su base mensile. D’altro canto, la soglia è stata abbassata a 10.000 euro. 

Questo per quanto riguarda i contratti di locazione tra privati che non destino sospetti. Esistono però dei casi specifici in cui anche per contratti con mensilità inferiore a tale cifra è necessario procedere con l’adeguata verifica in termini di antiriciclaggio: si tratta dei contratti di locazione stipulati con società o soggetti segnalati o operanti nei Paesi giudicati a rischio.

Il nuovo quadro normativo si applica a tutti i contratti e i rapporti di lavoro stipulati a partire dal 10 Novembre 2019. Per quelli registrati in data precedente vigono le direttive emanate prima del 2018.